Задать вопрос

ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

 

Наиболее часто задаваемые вопросы:

•   Приобретение квартиры, оформление договоров, безопасность сделки (реестр договоров)
•   Оформление квартиры в собственность
•   Получение ключей и начало ремонта
  
•   Перепланировка и обустройство квартиры

 

Приобретение квартиры, оформление договоров, безопасность сделки (реестр договоров)

1. Можно ли оформить переуступку прав на договор соинвестирования, если акт ГК еще не подписан?

Да, конечно (при условии, что покупали в КТ "СУ-155" и компания"), но возможность совершения такой сделки в каждом конкретном случае должен проверить специалист группы оформления прав на недвижимое имущество КТ "СУ-155" и Компания".

Приемные дни специалиста: среда с 16-18 часов, принимаются только собственники квартир или их доверенные лица при наличии оригиналов документов на квартиру, в том числе платежных.

2. Можно ли купить-продать по переуступке квартиру в доме, уже сданном ГК? Есть ли общая схема проведения сделки? Каковы этапы такой сделки? Каковы риски при такой сделке?

В некоторых случаях возможно продать – купить по переуступке квартиру в доме, уже прошедшем ГК, однако общей схемы проведения такой сделки не существует. В некоторых случаях такая сделка невозможна в принципе, однако выяснить это можно только после индивидуальной консультации со специалистом.

В каждом конкретном случае возможность и детали подобной сделки зависят от подробностей договора, заключенного с покупателем квартиры, участия в этом договоре третьей стороны (например, банка, кредитовавшего покупку), этапа, на котором находится оформление собственности по данному объекту и множества других факторов.

Для более подробной консультации о возможности продать/купить по переуступке квартиру в доме, уже сданном ГК, можно обратиться к ведущему специалисту группы по оформлению прав на недвижимое имущество (КТ "СУ-155" и компания") Козыревой Ю.А.

Группа по оформлению прав на недвижимое имущество. Тел.: (495) 779-47-33. понедельник - пятница с 10.00 до 18.00 (обед с 13.00 до 14.00). Приемный день (по общим вопросам оформления): понедельник - с 10.00 до 18.00 (обед с 13.00 до 14.00).

3. Порядок приобретения квартиры по вексельной схеме.

При приобретении квартиры на основании предварительного договора купли-продажи с клиентом первоначально подписывается предварительный договор купли-продажи квартиры с компанией и одновременно заключается договор купли-продажи векселя (ценной бумаги, номинал которой соответствует стоимости квартиры), далее при оформлении права собственности на квартиру подписывается основной договор.

4. Как избежать "двойных" продаж? Ведется ли какой-то единый реестр сделок? Как зарегистрировать там договор на покупку своей квартиры?

Избежать двойных продаж можно, приобретая квартиры напрямую у КТ "СУ-155" и Компания", ЗАО "СУ-155", либо у организаций, которые в свою очередь приобретали данные квартиры в указанных организациях.

В Коммандитном товариществе ЗАО "СУ-155" и Компания" ведется Единый реестр регистрации сделок, что позволяет избежать "двойных продаж". Но действие данного реестра распространяется непосредственно на квартиры, приобретенные клиентами в КТ "СУ-155" и Компания, ЗАО "СУ-155", либо у организаций, которые в свою очередь приобретали данные квартиры в указанных организациях.

Если квартиры продавались другими организациями, не связанными с ЗАО "СУ-155", то в единый реестр регистрации сделок, который ведется в КТ "СУ-155", сделки данных компаний не заносятся.

5. Нужно ли регистрировать в ЗАО "СУ-155" договор на покупку квартиры (если покупаешь у других компаний)?

Да, такие договора надо регистрировать при условии, что данные компании приобретали объемы квартир в ЗАО "СУ-155", КТ "СУ-155" и Компания", либо получили их по зачетным договорам. В таком случае порядок регистрации договоров в КТ "СУ-155" и Компания" должен быть разъяснен покупателю непосредственно в этой компании, где покупается квартира.

Если же данной компании не известен порядок регистрации договоров в общем реестре ЗАО "СУ-155", то скорее всего, она не сотрудничает с ЗАО "СУ-155", КТ "СУ-155" и Компания", и в данном случае отсутствие "двойных продаж" гарантировать невозможно. При планировании покупки необходимо убедиться, что на данную квартиру у этой компании-продавца есть все правоустанавливающие документы.

Оформление квартиры в собственность

Памятка: Из чего складывается процесс сбора и формирования пакета документов, необходимого для оформления права собственности каждого конкретного соинвестора?

1. Возможно ли расторжение договора на оформление в собственность, и оформление собственными силами для тех отдельных покупателей, кто готов этим заниматься сам?

Расторжение покупателем квартиры договора с КТ "СУ-155" и компания" на оформление в собственность (т.н. "поручения по оформлению права собственности Доверителя (КТ СУ-155) на Квартиру") возможно, равно как и оформление права собственности на квартиру самостоятельно покупателем либо другими лицами (компаниями) по его поручению.

Все условия расторжения вышеуказанного договора прописаны непосредственно в самом договоре. Для более подробной консультации о расторжении/заключении данного договора можно обратиться к ведущему специалисту группы по оформлению прав на недвижимое имущество (КТ "СУ-155" и компания") Козыревой Ю.А.

Группа по оформлению прав на недвижимое имущество. Тел.: (495) 779-47-33. понедельник - пятница с 10.00 до 18.00 (обед с 13.00 до 14.00). Приемный день (по общим вопросам оформления): понедельник - с 10.00 до 18.00 (обед с 13.00 до 14.00).

Однако, размер возврата Доверителю денежных средств зависит от того, на каком этапе исполнения поручения находится Поверенный (в любом случае, Доверителю необходимо внимательно изучить условия расторжения договора, прописанные в его договоре поручения!!!).

В зависимости от этого этапа и от условий, прописанных в каждом конкретном договоре с Доверителем, исчисляется размер возврата Доверителю денежных средств.

Краткое описание этапов оформления права собственности Доверителя на квартиру (подробное описание этих этапов обязательно присутствует в договоре), на которых может находиться исполнение поручения.

- На первом этапе исполнения поручения предусмотрено представительство интересов Доверителя в органах исполнительной власти и перед третьими лицами для получения и формирования пакета документов, необходимого для государственной регистрации права собственности Доверителя на Квартиру. (Получение в органах исполнительной власти распорядительных документов о строительстве (реконструкции) жилья; получение и заверение в установленном порядке правоустанавливающих документов, на основании которых осуществлено строительство жилого дома по вышеуказанному адресу, в том числе исходно-разрешительную документацию, документацию на земельный участок, на котором осуществлялось строительство жилого дома; получение и заверение в установленном порядке документов, свидетельствующих о завершении строительства жилого дома, а также правовой акт уполномоченного органа исполнительной власти о вводе в эксплуатацию жилого дома; и т. д.).

- На втором этапе исполнения поручения предусмотрено представительство интересов Доверителя в Бюро технической инвентаризации. (Заказ, оплата и получение в Бюро технической инвентаризации следующих документов: технического паспорта на дом, экспликации на Квартиру (Форма 22), поэтажного плана Квартиры, справки об идентификации адреса, а также иных документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Доверителя на Квартиру.)

- На третьем этапе исполнения поручения предусмотрено представительство интересов Доверителя в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (От имени Доверителя оформление в соответствии с установленным порядком необходимых для проведения государственной регистрации заявления и расписки с перечнем сдаваемых на регистрацию документов; производство от имени и за счет Доверителя оплаты всех необходимых для государственной регистрации права собственности Доверителя на Квартиру платежей, регистрационных сборов и пошлин; сдача в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, пакета документов, необходимых для проведения государственной регистрации права собственности Доверителя на Квартиру; получение правоудостоверяющего документа, свидетельствующего о произведенной государственной регистрации права собственности Доверителя на Квартиру, и передача его Доверителю и т.д.).

2. Возможно ли заключение договора на оформление (и, главное, его оплата) после ГК?

Да, возможно. По этим вопросам необходимо обращаться к ведущему специалисту группы по оформлению прав на недвижимое имущество (КТ "СУ-155" и компания") Козыревой Ю.А.

Группа по оформлению прав на недвижимое имущество. Тел.: (495) 779-47-33. понедельник - пятница с 10.00 до 18.00 (обед с 13.00 до 14.00). Приемный день (по общим вопросам оформления): понедельник - с 10.00 до 18.00 (обед с 13.00 до 14.00).

Получение ключей и начало ремонта

1. Через какое время после ГК можно получить ключи и начать ремонт?

Только после того, когда дом будет принят эксплуатирующей организацией.

2. Что должно быть в квартире, когда принимаешь ее для проведения ремонта?

Конкретный перечень (в зависимости от серии дома) выполняемых работ и устанавливаемого оборудования прописывается непосредственно в Договоре.

 

Перепланировка и обустройство квартиры

1. Что считается перепланировкой, а что таковой не является? Особенности перепланировки для серии И-155, при так называемой «свободной планировке».

В соответствии с п.2 ст. 25 ЖК РФ «перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения».

Следует отличать перепланировку от переустройства жилого помещения, которое представляет собой «собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения».

Переустройством/перепланировкой не считаются:

• косметический ремонт, в том числе с заменой наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета;
• устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учёту);
• замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.

Такие работы выполняются без оформления проектной и разрешительной документации.

По проекту дома серии И-155 каждая квартира имеет архитектурно-планировочное решение, которое зафиксировано в документах Бюро технической инвентаризации. Если по итогам отделочных работ планировка не претерпит изменений, то ничего «пересогласовывать» не нужно. Если при выполнении строительно-отделочных работ планируются мероприятия, которые попадают под понятия «переустройство» или «перепланировка», то следует подготовить индивидуальный проект перепланировки и согласовать его в установленном законом порядке.

2. Когда можно начинать делать перепланировку/переустройство квартиры (до БТИ, после БТИ, до права собственности, после права собственности)?
Если делать перепланировку/переустройство до получения права собственности, то какие шаги необходимо предпринять, чтобы данная перепланировка/переустройство было в дальнейшем узаконены?

Если в квартире намечается перепланировка, то следует начинать с самого главного – проекта перепланировки. Во-первых, это требование законодательства, во-вторых, лучше и дешевле что-то исправить на бумаге, чем переделать уже выполненную работу.

По сложившейся практике в домах-новостройках приступают к перепланировке ещё до момента оформления права собственности, ибо оно, как правило, оформляется много позже того момента, когда появилась возможность начать строительные работы.

Во избежание конфликтов с эксплуатирующей организацией и жилищной инспекцией будет правильным оформить проект, согласованный с автором дома.
Дальше, когда будет оформлена право собственности на квартиру, следует пройти необходимые инстанции и сдать пакет документов в Мосжилинспекцию, которая и зарегистрирует в органах БТИ новую планировку квартиры.

3. Могут ли возникнуть проблемы, когда в дальнейшем владелец решит продать такую квартиру с перепланировкой?

Если в квартире есть несанкционированная перепланировка, то проблем рано или поздно не избежать, ибо регистрирующий орган юстиции может отказать в регистрации перехода права собственности или залога на квартиру, у которой нет правильно оформленной технической документации..

4. Есть ли разница при согласовании перепланировки и/или переобустройства в Москве и М.О?

Порядок согласования в принципе идентичен, однако существуют небольшие организационные отличия.

5. Если в квартире проходит перепланировка/переустройство, то входит ли проект по электрике в проект перепланировки/переустройства, и надо ли за него отдельно платить?

Проект электрооборудования является составной частью проекта перепланировки/переустройства квартиры. В Архитектурном отделе КТ «СУ-155» и Компания» электропроект квартиры, входящий в состав проекта по перепланировке/переустройству, подготавливается Проектным отделом КТ «СУ-155» и Компания», что позволяет в минимальные сроки согласовать все нюансы общего проекта перепланировки/переоборудования квартиры.

6. Я купил квартиру в доме, который ещё строится. Могу ли я непосредственно ещё на этапе строительства внести изменения в планировку, предусмотренную первоначальным проектом?

Теоретически это возможно. Однако на практике это оказывается весьма дорогостоящей услугой (и по исполнению, и по дальнейшему согласованию), и поэтому, как правило, от подобной идеи отказываются.

7. Что делать, если у меня на руках есть ключи от квартиры, но собственность будет оформлена ещё не скоро, а к строительным работам, которые включают в себя перепланировку/переустройство, нужно приступать уже сейчас?

Подобный случай не является единичным, наоборот, наиболее распространённым.

Во избежание претензий со стороны эксплуатирующей организации и Мосжилинспекции, рекомендуется подготовить проект перепланировки и согласовать его у авторов-разработчиков дома. Это тот минимум, который поможет избежать разбирательств с управляющей компанией или Мосжилинспекцией.

8. Куда нужно обращаться за разработкой проекта? В каких инстанциях согласовывается проект? И кто будет это делать?

За разработкой проекта можно обращаться в любую специализированную фирму (дизайн-студию, архитектурное бюро и т.д). Выбор такой организации зависит от клиента (его вкуса, пожеланий и возможностей).

Согласование проекта. Как правило, проект достаточно согласовать у авторов дома, в СЭС, УГПН, Мосжилинспекции, но бывают отдельные случаи, когда дополнительно необходимо согласовывать проект в МосКомАрхитектуры, если в ходе переустройства изменяются фасадные решения дома. Согласование может взять на себя фирма, у которой Вы заказываете проект, однако при определенных навыках это можно сделать самостоятельно.

Архитектурный отдел КТ «СУ-155 и Компания» (подробная ссылка на страничку отдела) оказывает полный комплекс услуг по разработке и согласованию проектов перепланировки, включая согласование у авторов дома, в СЭС, УГПН и Мосжилинспекции.

9. Что такое авторский (технический) надзор и как он осуществляется?

Авторский надзор — один из видов услуг по надзору автора проекта за строительством, осуществляемый в целях обеспечения соответствия решений, содержащихся в рабочей документации, выполняемым строительно-монтажным работам на объекте.

Технический надзор квартиры осуществляется посредством освидетельствования скрытых работ и соответствия проектной документации по переустройству квартиры, в части:

• устройства проемов и ниш в несущих конструкциях;
• устройства ненесущих перегородок; выполнения гидроизоляции, шумо/звукоизоляции;
• устройства полов;
• монтажа систем водоснабжения, канализации и отопления.