Задать вопрос

ПАМЯТКА

 

Из чего складывается процесс сбора и формирования пакета документов,
необходимого для оформления права собственности каждого конкретного соинвестора?

Процесс оформления прав собственности на результаты инвестиционных проектов в жилищном строительстве в виде конкретных квартир включает в себя подготовку и сбор определенного пакета документов, а именно:

1. Документы по землепользованию.
2. Документы, подтверждающие факт создания объекта.
3.Документы, подтверждающие финансирование строительства, служащие основанием для последующего распределения прав на объект и его раздела.

Большой объем документации связан, прежде всего, со спецификой инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства (реконструкции) жилья как в Москве, так и в Московской области.

Чтобы понять специфику этого процесса, предлагаем ознакомиться с основными этапами возведения жилого дома (дана общая информация, на основе которой возможно составить представление о процессе в целом).

Возникновению отношений между гражданином и строительной компанией предшествует достаточно длительный процесс.

1. Начало строительства жилого дома.

• Строительство начинается с инвестиционного конкурса. Компания, которая выигрывает конкурс, становится генеральным инвестором и заключает с Правительством Москвы или Московской области инвестиционный контракт.
• Земельный участок, на котором будет возводиться дом, передается застройщику распоряжением властей о предоставлении участка для строительства, о чем заключается договор аренды земельного участка.
• Строительство осуществляется в соответствии с проектной документацией.
• Инвестиционный контракт подлежит обязательной регистрации в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы либо в Министерстве строительства Администрации Московской области (Минмособлстрое). После проведения регистрации инвестиционного контракта генеральный инвестор получает право привлекать к строительству средства населения, заключая с физическими лицами договоры инвестирования (долевого участия в строительстве).

Конечно, здесь приведена самая общая схема начала инвестиционного процесса. И конкурс инвесторов, и порядок предоставления земельного участка на период строительства, и учетная регистрация инвестиционных контрактов регулируются различными нормативно-правовыми актами, в том числе и Распоряжением мэра Москвы от 18.08.2000 г. № 894-РМ «О порядке реализации строительных жилищных программ в г. Москве», Распоряжением мэра Москвы от 21.11.2001 г. № 1079-РМ «О дополнительных мерах, направленных на обеспечение реализации городским строительных жилищных программ», Распоряжением мэра Москвы от 02.10.1997 г. № 780-РМ «Об учетной регистрации договоров инвестирования строительства», Постановлением Правительства Московской области от 28.082001 г. N 272/28 «Об учетной регистрации инвестиционных контрактов (договоров) на строительство объектов недвижимости в московской области и договоров привлечения финансовых средств в строительство (реконструкцию) жилых домов в рамках инвестиционного контракта» и т.д..

2. Завершение строительства жилого дома, подписание актов ГК, введение в эксплуатацию.

• После завершения строительно-монтажных работ жилой дом-новостройка принимается актом приемки законченного производством строительно-монтажных работ жилого дома приемочной комиссией, который (акт) утверждается распоряжением префекта того или иного административного округа.
• В состав приемочной комиссии помимо председателя и представителя заказчика обязательно входят представители исполнительного органа власти, генерального подрядчика (подрядчика), генерального проектировщика (проектировщика), эксплуатирующей организации, территориального органа Госсанэпидемнадзора, территориального органа государственной противопожарной службы, Инспекции Госархстройнадзора, специально уполномоченного органа в области охраны окружающей среды и других заинтересованных органов и организаций. Естественно, что при таком числе членов комиссии, руководствующихся в своей деятельности различными нормами и положениями действующего законодательства, подписание и утверждение акта приемочной комиссии занимает достаточно продолжительное время.
• Далее на основании заключенного между заказчиком и Московским городским бюро технической инвентаризации договора территориальные органы БТИ производят обмер жилой и нежилой площади строения, составляют фактическую экспликацию и технический паспорт на дом, а также предварительные экспликации на нежилые помещения. Данная процедура в среднем занимает от 3 до 6 месяцев. Зачастую процедура обмера БТИ ведется параллельно сдаче дома ГК.
• После обмеров БТИ распоряжением префекта дом вводится в эксплуатацию (подключение тепла, воды, света) и передается во временное управление и/или/ на баланс жилищной (эксплуатирующей) организации (подписание «ключевой» справки), что занимает 3-4 месяца. После чего возможно получение разрешения на право производства ремонтных работ в квартире.

3. Процесс оформления права собственности на результаты инвестиционного контракта в жилищном строительстве.

Оформление прав собственности на результаты инвестиционного проекта в жилищном строительстве в виде конкретных квартир возможно только после закрытия инвестиционных отношений и фактического раздела имущества между Правительством Москвы или Московской области, генеральным инвестором и привлеченными им физическими и юридическими лицами путем согласования и подписания акта (частичной) реализации инвестиционного контракта.

Поскольку в большинстве инвестиционных проектов привлекается значительное число юридических и физических лиц, согласование и подписание акта реализации осуществляется на протяжении длительного периода времени (в среднем – от 8 месяцев и более).

Неотъемлемой частью акта реализации инвестиционного контракта является ряд дополнений, что наглядно можно отобразить в следующей схеме:

Поскольку акт реализации инвестиционного контракта и дополнения к нему закрывает инвестиционные отношения и подтверждает фактический раздел имущества между правообладателями, он является основанием для государственной регистрации прав собственности на результаты инвестиционного проекта в жилищном строительстве в виде конкретных квартир.

В отдельных случаях закрытие инвестиционных отношений и фактический раздел имущества между правообладателями может быть оформлен протоколом поквартирного распределения или иными документами.

4. Для государственной регистрации прав собственности на результаты инвестиционного проекта в жилищном строительстве в виде конкретных квартир необходимо представить следующие документы:

1. Заявление на регистрацию права.
2. Документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию права.
3. Распорядительные документы органов исполнительной власти г. Москвы, подтверждающие право на использование земельного участка под жилищное строительство.
4. Документы о землепользовании (договор аренды, документы, подтверждающие наличие иных, установленных законом прав на земельный участок).
5. Инвестиционный контракт с Правительством Москвы или Московской области и дополнительные соглашения к нему (при наличии).
6. Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством (реконструкцией) объекта и утверждающее акт распоряжение органа исполнительной власти назначившего комиссию.
7. Экспликация жилого дома по форме 22.
8. Экспликации и поэтажные планы квартир, регистрация права собственности на которые заявлена.
9. Акт раздела долей в натуре, который может быть представлен в виде следующих документов:
- акт реализации инвестиционного контракта,
- протокол поквартирного распределения,
- иные документы.
Подписывается всеми участниками строительства непосредственно или через представителей. Содержит информацию о полном исполнении обязательств и отсутствии взаимных претензий. В случае подписания акта представителями, прилагаются документы, подтверждающие их полномочия.
10. Договоры, подтверждающие участие привлеченных лиц в строительстве и служащие основанием для распределения прав на объект и его раздела в натуре.
11. Документ, подтверждающий фактическую передачу квартиры правообладателю (представляется, если в акте о разделе долей в натуре не предусмотрено, что передача имущества происходит в момент подписания акта).
12. Справка о присвоении адреса, о соответствии адресов (при необходимости).
13. Документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших контракт, иные договоры, из которых возникает право собственности на результаты инвестиционной деятельности:
- для юридических лиц – учредительные документы, документы о присвоении ИИН, о постановке на учет в органах Госкомстата РФ, копии протоколов (приказов, распоряжений) о назначении (избрании) исполнительного органа юридического лица, подписавшего контракт (договоры) и принявшего решение о предоставлении документов на регистрацию права, доверенность на имя лица, подавшего заявление на регистрацию, от имени юридического лица;
- для физических лиц – документы, удостоверяющие личность, свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (при наличии), документы о присвоении ИНН (при наличии).

Документы, подтверждающие полномочия, представляются по всем лицам, заключившим контракты, договоры.

Документы, указанные в п.п. 2,8,10,11 предоставляются правообладателем квартиры (в соответствии с актом реализации и дополнениями к нему) при подаче заявления на государственную регистрацию права.

Документы, указанные в п.п. 3-7,9,12 предоставляются на регистрацию один раз, при начале регистрации права на квартиры (помещения) во вновь создаваемом объекте недвижимости. Документы могут быть представлены как заказчиком (застройщиком), так и любым участником инвестиционной деятельности, первыми обратившимся за регистрацией права.

Естественно, что здесь указан примерный список документов, необходимых для оформления прав собственности на результаты инвестиционного проекта в жилищном строительстве в виде конкретных квартир, т.к. точный перечень может быть составлен лишь в каждом отдельном случае относительно конкретного инвестиционного проекта.

Самостоятельно оформить в собственность квартиру во вновь создаваемом объекте недвижимости (доме-новостройке) имеет возможность каждый гражданин.

Сразу стоит отметить, что самостоятельное оформление права собственности можно начинать только после того, как прошли все описанные выше этапы оформления (подписание всех документов, закрытие актов и т. д). Кроме того, должно быть зарегистрировано право собственности хотя бы на одну квартиру по данному адресу (т.е. выдано свидетельство о государственной регистрации права) – так называемое «открытие адреса».

Проблема здесь заключается лишь в том, что для самостоятельного оформления права собственности одного только договора инвестирования, заключенного гражданином с той или иной организацией, недостаточно. Необходимо последовательно собирать весь необходимый для регистрации пакет документов, при условии, что уже прошли все этапы оформления права собственности и поданы все документы от застройщика. Такой порядок существует лишь для защиты законных прав и интересов гражданина, поскольку препятствует обращению за получением документов и, соответственно, оформлению квартир в собственность тех, кто не является правообладателями на законных основаниях.